Обоснование необходимости выбора непосредственного способа управления МКД

4416Автор: Филимонов Сергей Леонидович – доцент, заведующий кафедры «Правовое регулирование строительства ЖКК» Государственной академии специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС). Член Совета по местному самоуправлению при Председателе Совета Федерации, член Экспертного совета Министерства регионального развития, разработчик федеральных нормативных актов, автор комментариев (3-х изданий) к Жилищному Кодексу РФ.

Очень часто возникает необходимость обоснования выбора непосредственного способа управления МКД для собственников помещений.

Отсутствие специальных познаний у большей части собственников приводит к отказу в принятии решения об изменении способа управления.

В настоящее время все способы управления МКД реализованы в Российской Федерации, что позволяет сделать оценку каждого способа управления в сравнении.

Определение – управление многоквартирным домом отсутствует в жилищном законодательстве и раскрывается через совокупность признаков данного вида деятельности по конечному результату такой деятельности.

Вне зависимости от способа управления МКД собственникам помещений предоставляется весь набор жилищных и коммунальных услуг, но разными юридическими лицами.

Untitled-1

Непосредственный способ управления МКД, в котором более 12 квартир. Управление таким домом осуществляется управляющей организацией по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с собственниками помещений в таком доме.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Управляющая организация и организации коммунального комплекса при непосредственном способе управления осуществляют раздельные виды деятельности, что исключает конфликтные ситуации между этими участниками.

Финансовые потоки за жилищные услуги и коммунальные услуги не пересекаются, что положительно влияет на финансовый результат управляющей организации и организаций коммунального комплекса и не приводит их к банкротству.

При предоставлении собственникам помещений коммунальных услуг ненадлежащего качества они вправе в этом случае обратиться с претензиями к управляющей организации, т.к. она несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг (ч.16 ст. 161 ЖК РФ).

 

Преимущества непосредственного способа управления МКД

1.Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей, воды, газа, из-за неоплаты другими собственниками.

2.Собственники помещений не производят оплату за неплательщиков при непосредственном способе управления МКД.

При способе управления МКД управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить коммунальным предприятиям за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества МКД. В результате происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию МКД или ухудшается качество таких работ и услуг. Худший вариант – управляющая организация увеличивает размер платы всем собственникам в объеме неплатежей.

3. Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов.

В непосредственном способе управления УО не предоставляет коммунальные услуги, а оказывает только жилищные услуги. Таким образом, данный способ управления исключает затраты на предоставление коммунальных услуг.

При управлении МКД управляющей организацией на УО возлагаются обязательства по предоставлению всех видов коммунальных услуг без права получения доходов от их предоставления, но все убытки от этого вида деятельности она должна возместить коммунальным предприятиям за счет собранных средств граждан.

4. В непосредственном способе управления МКД исключаются убытки от конфликта законов и подзаконных актов.

Действующие законодательные акты, регулирующие способ управления МКД - управляющей организацией, противоречат друг другу, устанавливают требования, которые невозможно исполнить либо исполнение которых приводит к банкротству. Убытки от конфликта законов и подзаконных актов ведут к увеличению платежей граждан.

При непосредственном способе таких проблем практически нет.

5. Привлечение УО к административной ответственности ведет к вымыванию средств граждан. УО при непосредственном способе управления не привлекается к административной ответственности по предоставлению коммунальных услуг. Значит меньше средств населения будет израсходовано на административные штрафы (одна санкция 10-20 тыс. рублей).

6. У управляющей организации, при непосредственном способе управления, появляется возможность накапливать средства собственников для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД.

В данном способе управления риски коммерческой деятельности минимальны и поэтому их можно капитализировать, что рискованно делать в МКД , где способ управления – управляющей организацией

7. Накопленные средства граждан для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД не могут быть использованы на оплату коммунальных услуг.

8. При непосредственном способе УО может перейти к упрощенной системе налогообложения, т.е. может произвести больше работ без дополнительных платежей граждан.

Вывод по непосредственному способу управления МКД:

Изменение способа управления путем перехода в непосредственный способ управления не ухудшает правовое положение собственников помещений и не увеличивает размер обязательных платежей.

 

Сервисы сайта ООО «УЖК «Новоуральская»

Яндекс.Метрика Форумы Новоуральска
Дизайн сайта - студия DEMTEAM