ТСЖ: манна небесная или всё, как у всех?

Немного истории

До 1986 года в Новоуральске не было кооперативных домов. Советская, 22 стал первым. Потом с интервалом появились Чурина, 4 и Корнилова, 5. Город, естественно, не мог взять кооперативные дома на свой баланс. Так появился ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Председатели вели организационную работу, отслеживали списки, платежи, вели коммунальный учёт.

— У нас в архивах остались документы от руки: «Примите меня в кооператив…», списки кооператива, протоколы собраний и другие,рассказывает председатель ТСЖ «Надежда» Галина Вавилова. — Первым председателем кооператива был инженер с УЭХК Берестнев. Он создал рабочую группу, которая занималась проведением собраний, сбором платежей, выдачей справок и др. Как только дом сдали в эксплуатацию, потребовался институт управления домом. Избрали правление, председателя, были бухгалтер, электрик и весь обслуживающий персонал — всё, как положено.

Сама Галина Михайловна жила на Советской, 22 и работала инженером по охране труда во 2-м училище. Поскольку у неё имелся опыт в сфере строительства, возглавить ЖСК в конце концов предложили ей.

тсж

Г. Вавилова: — Прежде я работала на домостроительном заводе начальником цеха, знаю каждую панель дома серии 111–90. Стала руководить нашим кооперативом, по ходу училась, совершенствовалась, потихоньку освоила многое. Сложно работать, когда не понимаешь, что ты делаешь и зачем. Мне понятен механизм управления МКД. Часто, особенно на начальном этапе, мне приходилось обращаться в администрацию города, в частности, в Комитет ЖКХ к В.Л. Киселёву и Л.И. Тимофеевой, они оказывали мне разностороннюю помощь. Всегда оказывают помощь и поддержку и специалисты УЖК — ПТО, главный юрисконсульт М.В. Киселёв.

Как их кооператив стал товариществом собственников жилья? В 2008-м вышел закон: если ЖСК не строит дома, он должен перерегистрироваться в ТСЖ. Потом эту норму из Жилищного кодекса, как водится, отменили. Но на тот момент глобальную реорганизацию Галина Михайловна с коллегами провели, пройдя всю непростую юридическую процедуру.

Г. Вавилова: — То есть мы ТСЖ не организовывали, оно из ЖСК выросло. В принципе, ничего не изменилось, кроме названия. Я, понятно, работаю за деньги. Но ещё и за совесть. Хочется, чтобы жителям было комфортно. И всегда приятно, когда они говорят спасибо.

 

ТСЖ «Надежда»: день сегодняшний

 СПРАВКА 

ТОВАРИЩЕСТВО  СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ «НАДЕЖДА»

дата регистрации 28.11.2008 г.

 ОСНОВНОЙ ВИД ДЕЯТЕЛЬНОСТИ —

управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

 Председатель — ВАВИЛОВА Г.М.

 С 29.04.2014 г. в управлении дома:

 ул. Корнилова, 5 (год постройки — 1993)

 ул. Советская, 22 (год постройки — 1986)

 ул. Чурина, 4 (год постройки — 1989)

 Правопредшественник — Жилищно-строительный кооператив «Надежда» (дата регистрации 30.09.1994 г., 

прекращение деятельности юридического лица путём реорганизации в форме преобразования 28.11.2008 г.)

 (справка с сайта rusprofile.ru) 

Есть правление ТСЖ, есть председатель, ревизионная комиссия с очень грамотным и активным председателем О.А. Живаевой, в каждом доме — старший по дому. Как и у собственников жилфонда холдинга УЖК «Новоуральская», у жителей 3-х домов ТСЖ — прямые договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями: на подачу тепловой энергии, на холодное и горячее водоснабжение, электричество, вывоз мусора. Заключены договоры на обслуживание с рядом организаций — например, «Элайн», ЕАДС‑1, «Сервис плюс», АО «Энергия», «Союзлифтмонтаж» и др. Для разовых работ заключаются временные договоры с оплатой по факту выполненной работы — например, с программистом, юристом.

Все 3 дома не из категории «ветхое жильё», но уже далеко и не новые. Заменили много вводов (ввод — это часть трубопровода, идущая от наружной водопроводной сети до разводящих труб внутри здания): трубы проваливались с изломами, 25 лет — это срок! А при замене трубопровода на Корнилова, 5 вообще выяснилось: трубопровод лежал просто в земле, без лотка. Как так построили?! Немудрено, что всё там прогнило.

Впрочем, это отступление. Оплата капремонта в ТСЖ «Надежда» — в Региональный фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в МКД Свердловской области. Жителям бы, минуя регионального оператора, организовать свой, капремонтный, спецсчёт… Ведь что обычно привлекает собственников в организационном формате ТСЖ? — совместное руководство и распоряжение общедомовым имуществом и распределение общедомовых средств на решение задач по обслуживанию и благоустройству.

Но не председателю же ТСЖ самостоятельно взваливать на себя организацию спецсчёта без инициативы и поддержки со стороны жителей!

Г. Вавилова: — Сама по себе серия 111–90 неплохая, панели делал наш домостроительный завод, в них заложена большая прочность. Но у домов этой серии срок эксплуатации 25 лет. Это не долгострой изначально, а временное панельное жильё для массового строительства. Поэтому капитальный ремонт всем домам этой серии крайне необходим, и в первую очередь кровли, инженерных сетей и коммуникаций. Крыша на Чурина в плохом состоянии, латаем её частями, а до капремонта ещё далеко. Был бы у нас спецсчёт по капремонту, можно было бы распорядиться и капитально отремонтировать эту крышу. Любая управляющая компания, любое ТСЖ несут ответственность перед жителями, если причинены убытки их собственности. Хотя нашей ответственности, бывает, и нет: например, одну из квартир по ул. Корнилова заливало не через шов, не через крышу, а через панели. И мало того, что снаружи мы дважды вскрывали швы и замазывали панель по всей площади, пришлось полностью возместить расходы на ремонт в самой квартире,— в общем, убытков было порядка 80 тысяч рублей, и, хотя это не моя вина и не вина ТСЖ, мы были вынуждены всё оплатить.

Если бы жители были инициативнее, активнее: «Не хотим платить в фонд, давайте в спецсчёт!» — тогда да. Но жители безынициативны. А ведь вам, уважаемые собственники, даны большие права. Хотите организовать свой спецсчёт, чтобы деньги на капремонт шли на него, а не в фонд регионального оператора? Да. процедура длительная, кропотливая, принять участие в ней должны все собственники. Но при деятельной заинтересованности каждого спецсчёт по капремонту — это реально.

Вот те и раз: дом кооперативный, а собственники инертны?! Получается, жители инертны всегда? Анализируем: не-е-ет, на этапе строительства домов люди были очень даже активны: им же надо было войти в кооператив и получить квартиру! Естественно! Потом бегали узнавали, когда построится, какую квартиру они получат, и тоже был повышенный интерес. Собрания проходили при 100%-ной явке. Это сейчас проще: можно взять ипотеку — и вопрос жилья уже не стоит. А в то время он стоял остро: института недвижимости в стране не было, жильё было только государственное, оно выделялось, получить квартиру было очень сложно, и люди обеими руками хватались за возможность её купить. В кооператив была очередь, люди всеми силами стремились туда попасть.

Г. Вавилова: — У нас в городе позиция у собственника наблюдательская. Ещё достаточно людей советской эпохи, привыкших к тем советским, копеечным, дотационным коммунальным платежам. И к тем ремонтам на сотни рублей, которые они взамен от государства получали. И сейчас они оплачивают коммунальные услуги стопроцентно и хотят получать всё — и ремонт в подъезде, и благоустройство. И не хотят понять, что их тариф на содержание и ремонт общего имущества в доме сегодня экономически не соответствует реальному и не обеспечивает полноту ремонтов. То есть (условно) заплатили на рубль, а хотят, чтобы работ выполнили на десять: «Мы же вам платим!». Я часто таким людям говорю: «Вы не мне платите. Я как председатель ТСЖ получаю зарплату — так же, как и все люди. И, как у всех УК, у нас нет наличных денег собственников». Этим хороша система прямых договоров с ресурсниками: нет возможности по своему усмотрению делать нецелевые платежи. К примеру, я не могу не заплатить за тепло, а эти деньги взять и выплатить премию сотрудникам и себе. Не получится так. Целевые расходы осуществляются помимо нашей воли и желания: получил НРИЦ деньги собственников, раздал всем получателям то, что им положено,— всё! И не забывайте, что наше ТСЖ и все УК города ежемесячно платят НРИЦу за его работу.

 

Самое грустное: тариф

Как ни больно слышать жителям ТСЖ «Надежда» эту тему, факт: не меняясь с 2011 года, тариф за СЭЖ не то чтобы устарел — он не отвечает сегодняшним ценам совершенно. За 9 лет в разы подорожало всё — от средств индивидуальной защиты и моющих до вызова техники для уборки проезжей части во дворах зимой. А с весны этого года «вывалились» ещё огромные непредвиденные расходы на «коронавирусную» обработку!

Г. Вавилова: — Зимой, бывает, жители жалуются на дворника, я говорю: «Ну так выйдите, помогите». Но такая моя просьба звучит как насмешка. Хотя я считаю, убрать снег там, где, например, стоит твоя машина,— это нормально. 3 метра дороги всего убрать!

По сравнению с 2011-м годом расходы ТСЖ намного увеличились. Сегодняшняя стоимость замены трубопровода, в среднем, 1200 руб/погонный метр. Заменить трубы по стояку? — почти 40 тысяч рублей. «Мы хотим отремонтировать подъезд!». Да, подъезды домов нашего ТСЖ требуют ремонта. Раньше мы ремонт 1 подъезда делали за 50 тысяч рублей — сейчас это будет тысяч за 200. У нас сейчас просто нет таких денег: строки «содержание и ремонт» едва хватает на поддержание инженерных сетей, узлов учёта (и так далее) в рабочем состоянии. Появились затраты на обслуживание общедомовых приборов учета. Раньше освидетельствование лифтов входило в тариф обслуживания лифтов, а сейчас это отдельная процедура, стоит она 4,5 тысячи рублей за 1 лифт. Летом 2019 года исполнилось 25 лет лифту на Корнилова, 5. Дальше эксплуатировать его было нельзя: нужно или менять, или проходить полное освидетельствование на соответствие. За полное освидетельствование, чтобы лифту «продлить жизнь» на год, специализированная организация выставила счёт более чем на 20 тысяч рублей. В этом году лифты заменили за счёт средств капремонта.

И вот это — вся та невидимая для жителей работа и невидимые для них расходы. Поэтому у всех один вопрос: «Мы платим так дорого, всё время повышается квартплата, куда уходят деньги?!». Никто не помнит, что целых 9 лет не менялся тариф, а квартплата выросла не за счёт тарифа на содержание и ремонт, а засчёт роста тарифов на ресурсы и появления 2-х новых строчек: капремонт и обращение с ТБО. Когда у УК дома большие, сбор на содержание и ремонт с них достаточно большой, и, вероятно, этими бОльшими деньгами можно «заткнуть» гораздо больше «дыр». У нас в ТСЖ 3 небольших дома, тем не менее поддерживаем дома в режиме нормальной жизнедеятельности. У нас, как у любой управляющей компании, пачки счетов и никогда нет живых денег на расчётном счёте. Платежи поступают, и я, как и руководитель любой УК, определяю очерёдность оплаты этих счетов. То есть не деньги ждут, когда придут счета, а счета ждут, когда упадут деньги. Хотелось бы узнать у вас, уважаемые управляющие компании города, как вы укладываетесь в существующий тариф. поделитесь опытом и мыслями!

В Екатеринбурге тариф на содержание выше изначально, я интересовалась, поскольку работаю в сфере ЖКХ. И в Новоуральске повышать тарифы на содержание и ремонт надо однозначно, как бы жители ни были против. Я жителей понимаю: они не богатеют. Если мне сейчас, допустим, скажут дополнительно платить за освидетельствование лифта, я сама как обыватель буду голосовать против, потому что мне в таком случае не надо ни освидетельствования, ни лифта, обойдусь. Но я живу на 4-м этаже. А кто-то, живя на 8-м с семьёй и детьми, или пожилые люди, естественно, вздохнут и скажут: «Повышайте, я без лифта не могу».

 

Важна не форма, а содержание?

Так что же: проблемы и в ТСЖ, и в УК в конечном итоге одинаковые? И у ТСЖ, и у управляющей компании других денег, кроме платежей собственников по тарифу на содержание и ремонт, нет. Но мы ведь, жители, хотим, чтобы у нас в доме был и ремонт, и всё исправно. А когда нам как собственникам надо за это платить реальную цену, управляющая компания/ТСЖ в наших глазах становятся почему-то вдруг нехорошей.

Г. Вавилова: — На сегодня у всех УК нашего города и у нашего ТСЖ одинаковые проблемы: не соответствующий реалиям сегодняшнего дня тариф, должники… К сожалению, всегда есть люди, которые считают, что управляющая компания/ТСЖ плохо работает. И под этим предлогом не платят квартплату. Но когда такому человеку говорят: «Хорошо, управляющая компания/ТСЖ работает плохо. Оплатите свет, тепло, воду, канализацию, лифт, которыми вы пользуетесь», человек никак не реагирует и продолжает копить задолженность.

ТСЖ, как и УК, не всегда может за 5 минут решить коммунальную проблему своего жителя. Пример. В прошлом году мы нашли подрядную организацию и сделали ремонт панельных швов всех наших 3-х домов — около четырёхсот погонных метров. Но в этом году пошли дожди, и в каждом доме по одной квартире «протекло». А специалиста сразу не найти: в Новоуральске на сегодняшний день нет верхолазов, а те приезжие не хотят ради маленького объёма работ лезть на высоту. Экономически нецелесообразно, одних только транспортных расходов сколько! А житель хочет знать, как решается его вопрос. Естественно, что я ему говорю? «Я занимаюсь вашей проблемой и пока не получается по независящим от меня причинам». Но кого удовлетворит такой ответ?

Подобная проблема может возникнуть у любой УК, у любого ТСЖ: проведя большой объём ремонтов (кровли, швов и т.п.), никто не застрахован, что через время внезапно кровля и швы не станут протекать в других местах. Но большой УК, в отличие от ТСЖ, в этом отношении проще: у нее большие постоянные объёмы ремонтов, и она может позволить себе содержать в штате постоянно кровельщика/слесаря/верхолаза/любого необходимого рабочего и круглогодично обеспечивать его работой и зарплатой.

Г. Вавилова: — Считается, что ТСЖ само должно распоряжаться своими деньгами. Но ведь и с управляющей компанией жители тоже должны выстраивать диалог и сотрудничать при распределении средств дома и формировании перечня ремонтов! У нашего ТСЖ всего три дома, соответственно, меньше затрат на обслуживание офиса. Мне проще что-то сделать самой — например, подготовить документы в суд, не нанимая юриста. Но для этого и председатель ТСЖ должен быть и юристом, и экономистом, и расчётчиком в одном лице. С этим не родишься, этому надо научиться. Раз пять тебе «завернут» документы из суда, на 6-й научишься делать документы без замечаний. Так же с паспортно-визовой службой и с другими организациями. Всему можно научиться, было бы желание. У большой управляющей компании более глобальные планы и объёмы работ, тут без офиса и без групп специалистов уже не обойтись.

В более выгодном положении те ТСЖ и управляющие компании, у которых новые дома, пока не нуждающиеся во внутреннем ремонте. Но откладывают ли они деньги на такие ремонты, которые потребуются после 10–15 лет эксплуатации? Вопрос! Поэтому моё мнение: параллельно с оплатой содержания жилья им надо всё-таки предусматривать на это накопительные отчисления.

Плюс ТСЖ в том, что жители теоретически должны быть дружнее. Ведь все друг другу соседи и изначально вложились в то, чтобы их дом появился,— и материально, и морально. И чтобы появилось их ТСЖ. Они больше друг друга знают и общаются. Но у нас в ТСЖ ещё лет 10 назад контингент жителей по разным причинам очень начал меняться. И вновь заехавшие собственники, к сожалению, не чувствуют себя членами ТСЖ. Они воспринимают ТСЖ просто как управляющую компанию. Я своих жителей знаю почти всех. Отношения доброжелательные. Но, к сожалению, когда у жителя проблема, он забывает о доброжелательности… Люди сейчас все грамотные, но не всегда могут разобраться как в расчётном листе, так и в своей жилищно-коммунальной проблеме. И сразу — море возмущения! Я уже научена, говорю спокойно: «Подождите, успокойтесь, Машина ошибок не делает. Ошибки делает человек. Могу ошибиться я, могли ошибиться вы при передаче каких-то показаний. Давайте ваш расчётный лист, будем разбираться». Бывает, человек с высшим образованием, а не понимает самые элементарные вещи. Услышит объяснение, думает-думает, кивает головой: «Понял». А сколько было эмоций! А некоторые уходят, а я по глазам вижу: не поняли… Особенно по перерасчётам. Я понимаю жителей, они профессионалы в своём деле, и расчётный лист для них — простой набор цифр, они видят только конечную сумму к оплате. Часто не видят объёма, тарифа, перерасчёт задолженности, остаток по платежу, поэтому им не нравится итоговая сумма к оплате. Приходится учить человека читать расчётный лист, объяснять, откуда берётся та или иная цифра.

 

Истина, как всегда, посередине?

Как поведёт себя материал панели/крыши/подвала, где он даст трещину? Редкий житель задумывается об этих вещах. Он получил или купил в своё время квартиру и считает, что она будет вечной. Нерушимой. Кто хочет добровольно окунуться с головой во весь этот жилищно-коммунальный «растрёп-раздрай»? Новых ТСЖ в Новоуральске за всё это время больше не создано: сменить свою спокойную работу на том же комбинате на работу в ТСЖ не захотел никто.

А в ТСЖ «Надежда» ещё год назад Галина Вавилова перед правлением кооператива поставила задачу подбора кандидата на должность председателя их товарищества. И уже больше года вопрос остается открытым.

— А если не найдёте?

Г. Вавилова: — Собственники будут решать вопрос способа и формы управления и выбора управляющей компании.

Если спросить новоуральцев: сколько денег они вкладывают в ремонт своих квартир, в свои сады и садовые домики, в дачи, лужайки, огороды? Навоз, земля, удобрения, доски, стройматериалы, шифер, рубероид, электроэнергия, ежегодные взносы в садоводческие товарищества и прочее, и прочее… Огромные тыщи! И ведь почему-то все платят, хотя тоже можно говорить, что и дороги неважные, и машина еле-еле проходит — и так далее.

Но ведь в городе-то тоже твой дом! И крыша твоя. И двор.

Позиция Галины Вавиловой (профессионала в сфере, которой она занимается около 20 лет): выбрали жители управляющую компанию/ создали ТСЖ? — обязательно должен быть домовой комитет (Совет дома — как угодно). Но деятельный! С грамотными людьми. Или хотя бы такими, кто сознательно хочет научиться и объективно разобраться — в вопросе, в проблеме своего МКД.

Г. Вавилова: — А ещё жители должны любить свой дом и двор. И относиться к ним по-хозяйски. Простой пример. Мыла одна собственница у себя в квартире пол, помыла тамбур и пространство за ним. А молодая женщина-соседка понесла выбрасывать арбузные корки, из пакета всё льётся, бросила в мусоропровод и ушла домой, а на чистом, на помытом,— арбузные лужи… И как это назвать? Вот говорят: «Уборщица плохо моет или не моет вообще». Но, во‑первых, она же моет, но не так, как дома, и это надо понимать и принять. А во‑вторых, она только вымоет, а такая дама пройдёт — и всё бесполезно…

«Вы должны предоставить услуги, мы вам платим!»,— часто слышим мы от жителей. Но соответствует ли плата оказанной услуге? На сегодняшний день при сегодняшнем ценообразовании не соответствует. И пока от своей позиции наблюдателя люди не откажутся, так и будет противостояние жителей против тех, кто предоставляет им услуги. Как только повернутся жители с любовью к дому и что-то сделают сами — чуть-чуть вытрут, пометут, поднимут бутылку, где-то рубль дадут, где-то целенаправленно скинутся по сто — ситуация будет совсем другая. И управляющий в глазах людей будет хорошим, и дом.

Сервисы сайта ООО «УЖК «Новоуральская»

Яндекс.Метрика Форумы Новоуральска
Дизайн сайта - студия DEMTEAM