Максимальная справедливость

После публикации статьи «Есть способ платить меньше» в прошлом номере «НГГ»  поступило много звонков. В этом номере газеты я отвечу на самые распространенные вопросы о непосредственном способе управления домами. А чтобы не быть голословной, подкреплю тезисы ссылками на законодательство.

prodayu kvartiru v elitnom komplekse s parkingom 26592610 1 F- Что же такое непосредственное управление многоквартирным домом?

- Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками любого  многоквартирного дома. Но! Если в доме более 12 квартир, договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме должен быть заключен только с управляющей компанией.

Обоснование - «ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

- Как заключается договор между собственниками и управляющей компанией?

- Избрать способ управления домом можно только на основании решения общего собрания. Договор оказания услуг по содержанию и ремонту заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов.   

На общем собрании при выборе способа управления собственники помещений утверждают условия договора и могут уполномочить другого собственника на подписание этого договора. Ходить и собирать подписи со всех собственников не обязательно.

Обоснование - «ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».

«на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

- Какую ответственность несет перед собственниками управляющая компания при выборе непосредственного способа управления МКД?

- Ответственность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования всех нормативных документов, регулирующих деятельность управляющей компании. 

Обоснование - «ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

- Может ли управляющая компания при непосредственном способе управления домом быть привлечена к ответственности за ненадлежащие содержание дома?

- Да, может. На управляющую компанию, оказывающую услуги собственникам по договору, законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом, за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обоснование - «ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

- Как заключаются прямые договоры собственников с поставщиками ресурсов при непосредственном способе управления домом?

- Существует заблуждение, что при выборе непосредственного управления каждому собственнику придется бежать и заключать письменные договоры с Водоканалом, Энергосбытовой организацией, Теплосетью и проч. Это не так.

Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.

Обоснование - ст.164 ЖК РФ п.2.: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

Ст. 540 Гражданского кодекса РФ: «В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

 Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок».

Ст. 426 Гражданского кодекса РФ: «Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается». 

- Почему непосредственное управление обходится собственникам дешевле?

- Уходит посредник в виде управляющей компании, которая оказывает как коммунальные услуги, так и жилищные. Появляется новый вид управляющей компании, которая предоставляет услуги только по уборке, вывозу мусора, ремонту и пр. Она не несет ряд управленческих расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация.

- Могут ли жители, избрав непосредственное управление домом, участвовать в федеральных программах, например по капитальному ремонту?

- Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).

В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредственное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.

- Может ли ресурсоснабжающая компания отключить дом за долги при непосредственном управлении?

- В том-то и дело, что не может, в отличии от аналогичной ситуации при способе управления управляющей компанией. Дело в том, что при непосредственном управлении договоры на поставку воды, электроэнергии, газа и проч. заключаются с каждым собственником, а не с посредником в лице управляющей компании. Соответственно  ресурсоснабжающая организация не имеет права отключить весь дом при наличии в нем собственников, своевременно оплачивающих счета. Вопрос придется решать с каждым неплательщиком в отдельности. Долги же Управляющей компании создают угрозу отключения домов, находящихся у нее в управлении.

- Как отразится на жителях переход на непосредственное управление?

- Кроме снижения платы по содержанию и ремонту жилья, жители не должны почувствовать изменений. Избрав на общем собрании уполномоченного на подписание договора на содержание и ремонт жилья с управляющей компанией и уполномоченного для взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями (например с тем же бывшим ЖЭКом,  с которым  можно заключить договор и на поставку нам жилищных услуг),  жителям, по сути, нет надобности непосредственно участвовать в управлении домом. Такая возможность в 2012 году предоставлена собственникам Жилищным кодексом РФ.

- В чем плюс для управляющих компаний?

- Плюс один, но он существенный. Стабильность и возможность долгосрочного планирования деятельности. Управляющая компания избавляется от риска банкротства. За время реформы ЖКХ тысячи управляющих компаний стали банкротами, поэтому этот бизнес рискован для инвестиций, а значит, лишен возможности развиваться. Непосредственное управление позволяет минимизировать риски.

- Правда ли, что управляющие компании, которые работают при непосредственном способе управления, уйдут от необходимости лицензирования?

- Нет, это не правда. Управляющие компании при непосредственном способе управления подпадают под лицензирование в обязательном порядке. Законопроект содержит такое требование.

 

Способ непосредственного управления многоквартирным домом стал активно продвигаться с 2012 года, после изменений в Жилищном кодексе. Сотни тысяч домов в разных регионах избрали для себя именно его. Множество положительных примеров можно найти в Омске, Казани, Ангарске, Томске и других городах и  регионах. Даже в сельских населенных пунктах Новоуральского городского округа ресурсоснабжающая организация ГУП «Облкомэнерго» имеет прямые договоры с жителями, не отягощая долгами управляющую компанию «Нива».

Непосредственный способ управления неинтересен только ресурсоснабжающим организациям, которые  привыкли иметь взаимоотношения только с управляющей компанией, которая в итоге превратилась для них в бесплатное коллекторское агентство по выбиванию долгов и бесплатного сборщика денег за услуги, которые сама не предоставляет. Возможно, внедрение такого способа управления вызовет неприятие и негативную реакцию со стороны ресурсоснабжающих организаций, но непосредственный способ на сегодняшний день - самый сбалансированный и справедливый по отношению ко всем участникам процесса. Ресурсники оказывают коммунальные услуги жителям и получают оплату за свои услуги. Жилищные компании предоставляют жилищные услуги и также получают средства за выполнение услуги, работы.  А к работе с жителями-должниками подключатся  юристы ресурсоснабжающих компаний. На мой взгляд, максимально справедливо. И главное - управляющие  компании будут распоряжаться лишь своими денежными средствами, и их никто больше не заподозрит в том, что они используют деньги энергетиков. Не в этом ли смысл финансовой прозрачности в жилищно-коммунальном хозяйстве?

Надежда КОНАШЕНКОВА

Источник: www.ngg44.ru

Сервисы сайта ООО «УЖК «Новоуральская»

Яндекс.Метрика Форумы Новоуральска
Дизайн сайта - студия DEMTEAM